Ваш стратегический партнер на рынке складской недвижимости Центральной Азии
Складской фонд Центральной Азии до 2030 года, вероятнее всего, будет расти прежде всего в Казахстане, Узбекистане и Кыргызстане. Основной ввод ожидается рядом с Алматы, Астаной, Ташкентом и Бишкеком, а также возле пограничных переходов, транспортных коридоров и крупных потребительских центров.
Точно определить, сколько квадратных метров появится во всем регионе, пока невозможно. В открытых источниках отсутствует единый реестр, который одновременно учитывал бы строящиеся, проектируемые, замороженные и введенные объекты во всех странах Центральной Азии. Кроме того, часть заявленных комплексов может быть перенесена, уменьшена или реализована поэтапно.
Евразийский банк развития оценивает текущий дефицит современной складской инфраструктуры Центральной Азии более чем в 10 млн м². Банк связывает дальнейшее развитие сектора с ростом торговли, электронной коммерции, транзитных перевозок и товарораспределительных сетей.
Долгосрочная модель ЕАБР предусматривает увеличение спроса на складские площади в Евразийском регионе в среднем на 4–5% в год. Этот показатель нельзя напрямую переносить на Центральную Азию, но он подтверждает общий восходящий тренд для складского сектора.
Ожидаемая география развития
| Страна | Основные зоны роста | Вероятные форматы |
| Казахстан | Алматы, Алатау, Астана, Шымкент, Актау, Хоргос | Класс A, cold storage, 3PL, приграничные хабы |
| Узбекистан | Ташкент и Ташкентская область | Класс A, фулфилмент, мультитемпературные склады |
| Кыргызстан | Бишкек, Чуйская область, приграничные зоны | Таможенно-логистические центры, сухие и температурные склады |
| Таджикистан | Душанбе и торговые коридоры | Продовольственные и региональные распределительные центры |
| Туркменистан | Зоны рядом с транспортными узлами | Терминальные и транзитные объекты |
Актуальные инвестиционные, строящиеся и готовые объекты можно отслеживать в каталоге складской недвижимости Центральной Азии. При анализе карточки важно различать площадь земельного участка, общую площадь проекта и фактически готовую складскую площадь.
Строительство складов Казахстан будет концентрироваться вокруг Алматы и Алматинской агломерации, Астаны, приграничных торговых узлов и маршрутов Среднего коридора. Наиболее вероятен ввод крупных складов класса A, мультитемпературных комплексов, объектов built-to-suit и терминалов для транспортно-логистических операторов.
Казахстан располагает крупнейшим современным складским фондом Центральной Азии и одновременно сохраняет потребность в новых качественных объектах. Развитие поддерживают внутренняя торговля, импорт, электронная коммерция, региональная дистрибуция и транзит между Китаем, Каспийским регионом и европейскими рынками.
Среди подтвержденных проектов и инициатив:
Наличие меморандума или инвестиционного соглашения не означает, что вся заявленная площадь будет введена точно в установленный срок. До включения проекта в базовый прогноз необходимо проверить разрешение на строительство, финансирование, начало работ и подтвержденный календарный план.
Алматы и Алматинская область.
Здесь сосредоточен крупнейший потребительский рынок страны, работают торговые сети, маркетплейсы, дистрибьюторы и 3PL-операторы. Новое строительство смещается к транспортным кольцам, индустриальным зонам и территориям с доступными земельными участками.
Алатау и коридор Алматы — Конаев.
Город Алатау рассматривается как территория перспективного индустриального и логистического развития. ЕАБР изучает участие в проекте центра класса A, однако его параметры и коммерческая жизнеспособность еще должны быть подтверждены исследованием рынка.
Астана и Акмолинская область.
Здесь востребованы теплые склады, распределительные центры для снабжения столицы и объекты light industrial. Ограничивающими факторами остаются стоимость строительства, отопления и инженерного подключения.
Хоргос и другие приграничные узлы.
Концепция развития транспортно-логистического потенциала Казахстана предусматривает создание сети трансграничных хабов на направлениях Китая, Кыргызстана, Узбекистана, России и Каспийского моря.
Актау и Курык.
Развитие Среднего коридора создает потребность в контейнерных площадках, терминалах и складах временного хранения. В порту Курык продолжается развитие многофункционального морского терминала Sarzha, полный комплекс которого заявлен к завершению до 2030 года.
| Формат | Причина спроса |
| Класс A | Требования крупных арендаторов и 3PL |
| Мультитемпературный склад | Развитие продуктовой и фармацевтической логистики |
| Built-to-suit | Недостаток готовых крупных блоков |
| Light industrial | Совмещение склада, производства и офиса |
| Контейнерный терминал | Рост транзитных и мультимодальных перевозок |
| Городской склад | Развитие e-commerce и быстрой доставки |
В базовом сценарии Казахстан сохранит лидерство по абсолютному объему ввода в регионе. Однако ввод будет неравномерным: часть проектов реализуется спекулятивно, часть — только после заключения договора с якорным арендатором.
Логистические хабы Кыргызстан должны развиваться вокруг Бишкека, Чуйской области, южных регионов и границ с Казахстаном, Китаем и Узбекистаном. Государственная стратегия предусматривает расширение складской инфраструктуры, мультимодальных терминалов и транспортных узлов в рамках превращения страны в региональный логистический центр.
Национальная программа развития Кыргызстана предусматривает достижение не менее 1 млн м² логистических объектов к 2030 году. Это стратегическая цель, а не подтвержденный объем уже законтрактованного строительства. Ее выполнение зависит от привлечения инвесторов, инженерной подготовки участков и реализации транспортных проектов.
Одним из крупнейших заявленных проектов является Global Hub в Чуйской области. Концепция предусматривает многофункциональный таможенно-логистический комплекс с сухими, мультитемпературными и специализированными складскими зонами. Государственная таможенная служба Кыргызстана подтверждает, что проект соответствует приоритетам программы развития страны.
В открытых материалах площадь Global Hub указывается на уровне около 137 тыс. м². Проект планируется реализовывать поэтапно, поэтому всю площадь нельзя считать единовременным вводом.
На развитие складской инфраструктуры Кыргызстана будут влиять:
Правительство планирует увеличивать грузоперевозки и развивать транспортно-логистическую инфраструктуру до 2030 года. При этом целевые показатели грузооборота не равны площади новых складов: рост перевозок создает спрос, но не гарантирует реализацию каждого девелоперского проекта.
| Формат | Потенциальные пользователи |
| Таможенно-логистический центр | Импортеры и транзитные операторы |
| Склад класса A | Маркетплейсы, сети и крупные дистрибьюторы |
| Овощехранилище | Аграрные предприятия и торговые компании |
| Мультитемпературный склад | Продукты, фармацевтика и FMCG |
| Фулфилмент-центр | Интернет-магазины и маркетплейсы |
| Приграничный терминал | Международные перевозчики |
| 3PL-комплекс | Компании без собственной складской инфраструктуры |
Логистические хабы Кыргызстан могут показать более высокий относительный рост, чем рынки соседних стран, поскольку стартовый профессиональный фонд невелик. Но темпы необходимо оценивать по реально введенным зданиям, а не по сумме всех заявленных концепций.
Ввод новых складов до 2030 года будет расти, но останется ниже общей суммы заявленных проектов. Базовый сценарий предполагает расширение качественного фонда в Казахстане, Узбекистане и Кыргызстане, при этом значительная часть объектов будет строиться очередями или под договор с конкретным арендатором.
Единого проверяемого прогноза в квадратных метрах по всей Центральной Азии нет. Поэтому корректнее использовать три сценария.
| Сценарий | Что предполагается |
| Консервативный | Вводятся проекты с начатым строительством и подтвержденным финансированием |
| Базовый | Реализуется основная часть строящихся объектов и часть заявленного pipeline |
| Ускоренный | Дополнительно запускаются крупные хабы, built-to-suit и проекты маркетплейсов |
Казахстан сохранит лидерство по объему нового строительства. Основная часть ввода придется на Алматы, Алматинскую область, Астану и транспортные узлы. Развитие будет поддерживаться новыми проектами ЕАБР, частных девелоперов и приграничной инфраструктуры.
Узбекистан останется вторым крупным центром роста. Новые склады будут концентрироваться вокруг Ташкента, где формируется спрос со стороны торговли, производства, импорта и 3PL. Высокий потенциал не исключает риска временного избытка предложения в отдельных зонах при одновременном запуске нескольких проектов.
Кыргызстан способен показать наиболее быстрый относительный рост. Основу ввода сформируют Global Hub, проекты маркетплейсов, приграничные центры и склады для аграрной продукции. Однако выполнение цели по 1 млн м² потребует существенно более высокого темпа строительства.
Таджикистан и Туркменистан будут развиваться точечно. Здесь вероятнее строительство специализированных распределительных, продовольственных и терминальных объектов, чем появление крупных спекулятивных парков.
Между публикацией проекта и вводом здания проходят несколько стадий:
Проект может остановиться на любой из этих стадий. Поэтому при подготовке рыночного прогноза объектам следует присваивать разную вероятность реализации.
| Статус | Вероятность реализации |
| Объект введен | Подтвержденный фонд |
| Строительство завершается | Высокая |
| Идут активные строительные работы | Выше средней |
| Есть финансирование и разрешения | Средняя |
| Подписан меморандум | Ниже средней |
| Представлена только концепция | Низкая |
ИБЦ Global публикует готовые, строящиеся и инвестиционные предложения. При изучении объектов индустриальной недвижимости Центральной Азии необходимо проверять статус каждого проекта и предполагаемую дату готовности.
К основным рискам относятся:
Наиболее устойчивыми будут проекты, для которых подтверждены участок, финансирование, инженерная инфраструктура и спрос со стороны конкретного арендатора.
Единой подтвержденной оценки нет. В странах региона заявлено множество проектов, но часть из них находится на стадии концепции или меморандума и может быть перенесена.
Наиболее вероятным лидером останется Казахстан благодаря крупнейшему существующему фонду, масштабу экономики и проектам в Алматы, Астане и транспортных узлах.
Основными зонами останутся Алматы и Алматинская область, Алатау, Астана, Хоргос, Актау и другие транспортно-логистические узлы.
Национальная программа предусматривает достижение не менее 1 млн м² логистических объектов к 2030 году. Это целевой показатель, а не объем уже строящихся площадей.
Наиболее перспективны склады класса A, мультитемпературные комплексы, фулфилмент-центры, объекты 3PL, light industrial и built-to-suit.
Проекты находятся на разных стадиях. Наличие презентации или меморандума не подтверждает финансирование, начало строительства и будущий ввод.
Это строительство без заранее заключенного договора на всю площадь. Девелопер рассчитывает найти арендаторов во время реализации или после готовности объекта.
Решающими факторами являются спрос арендаторов, стоимость финансирования, доступность земли, инженерные подключения и сроки получения разрешений.
